Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mietzins
Aufgrund der knappen Wohnraumsituation gilt auch in Würzburg die Mietpreisbremse des § 556 d BGB, wonach bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % überstiegen werden darf.

Ausnahmen bilden hierbei Wohnraum, der nach 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, sowie Wohnungen nach umfassender Renovierung.

Der Vermieter hat hierzu entsprechende Auskünfte zu erteilen. Zuviel gezahlte Miete kann grundsätzlich zurückgefordert werden.

Mieterhöhungen können im Wege der Staffelmiete, der Indexmiete oder in Anpassung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Die Mieterhöhungen bei Staffel- und Indexmiete können vom Vermieter anhand der Vereinbarung geltend gemacht und durchgesetzt werden. Die Mieterhöhungen aufgrund ortsüblichen Vergleichsmieten sind an bestimmte Voraussetzungen gekoppelt:

• Die ortsübliche Vergleichsmiete muss nachgewiesen werden
• Die Höhe der Miete muss 15 Monate unverändert geblieben sein
• Die Mieterhöhungen innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren dürfen insgesamt nicht mehr als 20 % betragen. Ist die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet, kann diese sogenannte Kappungsgrenze auf 15% gesenkt werden.

Dies ist für die Stadt Würzburg aufgrund entsprechender Verordnung bestimmt worden.

Besonderheiten gelten bei öffentlich gefördertem Wohnraum.

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich geltend gemacht und begründet werden. Hierbei kann der Vermieter auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder aber auf das Entgelt für vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen. Im letzteren Fall muss er mindestens 3 Wohnungen benennen.

In Würzburg gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, allerdings mehrere Anbieter, die Vergleichsmieten zusammengestellt haben.

Die Erhöhung aufgrund Vergleichsmieten kann frühestens mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangen gefordert werden.

Sie wird erst wirksam, wenn der Mieter der Erhöhung zustimmt. Wenn der Mieter nicht bis spätestens zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens eine entsprechende Erklärung abgibt, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.

Eine weitere Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, besteht bei Modernisierungsmaßnahmen.

Bei Mieterhöhungen wegen ortsüblicher Vergleichsmiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu.

Mietnebenkosten
In der Regel vereinbaren die Vertragsparteien, dass der Mieter die Nebenkosten zu tragen hat.

Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung. Die Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.

Vorauszahlungen sind jährlich abzurechnen. Hierzu gibt es bestimmte Formvorschriften und Fristen, die einzuhalten sind.

Kaution
Wird bei Abschluss des Mietvertrages eine Kaution verlangt, darf diese höchstens das Dreifache der Kaltmiete betragen. Der Mieter ist berechtigt die Zahlung der Kaution auf die ersten drei Monate des Mietverhältnisses zu verteilen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. In der Regel geschieht dies in Form einer Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.

Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, die Mieträume in einem einwandfreien Zustand zu erhalten. Diese Pflicht kann nur eingeschränkt auf den Mieter übertragen werden.

Dies gilt zum einen für Kleinreparaturen. Wichtigster Fall in der Praxis ist aber die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Hierzu gibt es eine Fülle von Rechtsprechung, was die Frage der Zulässigkeit bestimmter mietvertraglicher Klauseln, den Umfang, die Qualität und den zeitlichen Rahmen betrifft.

Die ordentliche Kündigung
Während für den Mieter lediglich Fristen einzuhalten sind bedarf es für eine Kündigung durch den Vermieter eines „berechtigten Interesses“.

Ein berechtigtes Interesse ist dann gegeben, wenn:

• der Mieter seinen vertraglichen Pflichten schuldhaft in einem nicht unerheblichen Maße nicht nachkommt
• der Vermieter den Wohnraum für sich oder einen Angehörigen selbst benötigt
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre

Einen der vorbenannten Gründe bedarf es nicht, wenn es sich um eine Wohnung in einem Haus mit lediglich zwei Wohnungen handelt, von denen der Vermieter bereits eine Wohnung selbst bewohnt, sowie bei Wohnraum innerhalb einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Kündigungsfristen
Für die Kündigung sind Fristen einzuhalten, wobei sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach fünf beziehungsweise acht Jahren jeweils verlängert.

Der Mieter kann unter Umständen einer Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen, wenn dies für ihn eine besondere Härte darstellen würde, die die Interessen des Vermieters überragt.

Die außerordentliche Kündigung
Für die außerordentliche Kündigung ist ein wichtiger Grund vonnöten. Ein Grund kann insbesondere dann vorliegen, wenn:

• eine erhebliche Störung des Hausfriedens vorliegt
• der Mieter mit der Kautionszahlung im Verzug ist und wenn die Höhe der ausstehenden Zahlung mindestens 2 Monatsmieten entspricht
• dem Mieter der Wohnraum nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird
• der Mieter die Mietsache erheblich vernachlässigt oder sie unbefugt Dritten überlässt
• der Rückstand des Mieters mit seinen Zahlungsverpflichtungen insgesamt 1 Monat übersteigt.

Den Kündigungsgrund Zahlungsrückstand kann der Mieter dadurch beseitigen, wenn er bis spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit einer Räumungsklage vollständig bezahlt.

Dies gilt allerdings nicht, wenn innerhalb der letzten 2 Jahre bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzug auf diese Weise unwirksam geworden ist.

Bei der Gewerberaummiete sind die Vertragsparteien in der vertraglichen Ausgestaltung freier. Zahlreiche Mieterschutzvorschriften sind nicht anwendbar oder abdingbar.

Maßgeblich für die Rechte und Pflichten aus dem Wohnungseigentum sind die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Umfang des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums selbst ergibt sich in der Regel aus dem Aufteilungsplan.

Bei dieser Aufteilung entstehen demnach Räume, die den einzelnen Wohnungseigentümer „alleine“ zustehen (Sondereigentum) und Bereiche, die allen Miteigentümern zuzurechnen sind (Gemeinschaftseigentum).

Zu den Räumen zählen auch offene Räume wie z.B., Balkone oder Dachterrassen.

Weitere Beispiele für Sondereigentum sind: Innentüren, nichttragende Innenwände, Innenfenster bei echten Doppelfenstern, Bodenbeläge.

Beispiele für zwingend gemeinschaftliches Eigentum: Außenwand/-putz, Dach, Geschossdecke, tragende Innenwände, Außenfenster, Rollladenkasten, Balkongeländer.

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung regeln.

Darüber hinaus können noch Sondernutzungsrechte (Stellplätze, Garten usw.) vereinbart werden.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinsam zu.  In kleineren Gemeinschaften reicht es aus, die Angelegenheiten innerhalb der Wohnungseigentümerversammlung zu regeln. Weitere Organe der Selbstverwaltung sind der Verwalter und der Verwaltungsbeirat.

Die Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft werden in der Eigentümerversammlung herbeigeführt. Häufig steht die Wirksamkeit der hier getroffenen Beschlüsse im Streit.

Einberufung der Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung wird durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden einberufen. Einzelnen Wohnungseigentümern steht dieses Recht in der Regel nicht zu. Die Einberufung erfolgt mindestens einmal jährlich.

Die Einberufung muss in Textform, mindestens zwei Wochen vorher, erfolgen und die Tagesordnung enthalten. Sie ist jedem Eigentümer zu übermitteln.

Ein Verstoß gegen die Frist kann gefasste Beschlüsse nach Anfechtung ungültig werden lassen.

Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sich in einer Versammlung vertreten zu lassen. Dieses Recht kann in der Gemeinschaftsordnung beschränkt werden.

Die fehlerhafte Einladung macht die gefassten Beschlüsse in der Regel nicht fehlerhaft, sondern lediglich anfechtbar.

Über den Inhalt der Versammlung ist ein Protokoll zu führen, welches u.a. den Wortlaut der gefassten Beschlüsse und die Angaben zum Stimmergebnis enthält.

Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich eine Stimme.

Die Beschlussfähigkeit richtet sich allerdings nicht nach der Anzahl der vertretenen Wohnungseigentümer, sondern der Größe der in der Versammlung vertretenen Miteigentumsanteile.

Beschlussfähig ist die Eigentümerversammlung in einer ersten Versammlung, wenn die stimmberechtigten Anwesenden mehr als die Hälfte der im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile repräsentieren.

In einer zweiten, den gleichen Gegenstand betreffenden Versammlung reicht dann die Stimmenmehrheit.

Stimmenthaltungen werden als Null-Stimmen gewertet.

Die Beschlüsse sind in einer Sammlung aufzubewahren.

Diese Beschlusssammlung kann auch für den Käufer einer Eigentumswohnung interessant sein. Hier kann er unter Umständen sehen, welche Erhaltungsmaßnahmen in den letzten Jahren getroffen wurden und welche anstehen.

Wohngeld
Als Wohn- oder Hausgeld werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines aufgestellten Wirtschaftsplanes an die Wohnungseigentumsverwaltung zu zahlen haben.

Damit besteht für den Wohnungseigentümer die Pflicht im Innenverhältnis die Beitragsleistung aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 und 3 an die Gemeinschaft zu leisten.

Mit diesen Beiträgen werden die Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie Verwaltung finanziert, die im Außenverhältnis der Gemeinschaft entstehen. Nach § 16 Abs. 2 sind die Wohnungseigentümer gegenseitig zur Tragung der Gemeinschaftskosten verpflichtet.

Bei bereits titulierten hohen Hausgeldrückständen (i.d.R. mindestens 6 volle Monate) kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter ermächtigen,  zur Vermeidung weiterer Hausgeldrückstände, nach vorheriger Abmahnung und Ankündigung mit Zweiwochenfrist, dessen Wohnungs- und Teileigentum nicht mehr mit Wasser, Allgemeinstrom und Beheizung zu versorgen.

Der Wunsch nach baulicher Veränderung bringt schon seit jeher eine Fülle von Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern mit sich.

Eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG ist nur dann gegeben, wenn es sich um eine nach Begründung von Wohnungseigentum vorgenommene, auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung handelt.

Beispiel: Aufbau von Schränken auf dem Balkon, dauerhaftes Aufhängen von Werbetafeln; Neuanstrich in anderer Farbe, Anbringen einer Markise

Derartige Veränderungen können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Es genügt jegliche nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Maßgeblich ist ein objektiver Maßstab, nicht das subjektive Empfinden des Wohnungseigentümers.

In der Praxis kommt es auf den optischen Gesamteindruck an, wobei die Gerichte in der Regel die Auffassung vertreten, dass ein Miteigentümer darauf vertrauen darf, dass sein Eigentum nicht gegen seinen Willen und seine Geschmacksvorstellungen „verschönert“ wird.

Auch der Ausbau und die Umgestaltung von Nebenräumen wird in der Regel einen Nachteil darstellen, da durch die höhere Frequentierung und Auslastung eine stärke Beanspruchung entsteht.

Die Vorschriften zur baulichen Veränderung sind allerdings abdingbar, so dass ein Blick in die Teilungserklärung und mögliche weitere Vereinbarungen zu beachten sind.